新安县农村宅基地和村民自建住房

管理办法（试行）

为切实保护耕地、维护农民权益、推进美丽乡村建设和乡村振兴战略实施，做好机构改革后宅基地职能转换，加快推进我县农村宅基地管理与改革工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（豫政〔2021〕4号）《中共洛阳市委农村工作领导小组关于做好当前宅基地管理重点工作的通知》（洛农领办〔2021〕2号）《中共洛阳市委农村工作领导小组关于贯彻落实河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法的通知》（洛农领办〔2021〕5号）等文件精神，结合我县实际，现就此项工作有关事项通知如下：

一、切实做好部门工作职能转换、镇政府管理职能承接

按照机构改革后职能职责划分和《中华人民共和国土地管理法》要求及上级文件精神，各职能部门和各镇人民政府要进一步理顺监管体系，压实监管责任，各司其事、协调配合，依法做好农村宅基地用地建设申请、审批、监管、执法、纠纷的调处等全程管理工作。

县农业农村局：负责农村宅基地管理与改革工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，编制年度宅基地用地计划并通报县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源局：负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；对居民建房的建筑高度、层高、正负零控制点、建筑进深及消防通道预留等进行具体指导；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

县住房和城乡建设局：负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

县市场监督管理局：负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

镇人民政府：负责本辖区宅基地审批和村民自建住房建设管理，承担村民自建房质量安全属地管理责任，对宅基地申请、审批、使用全程监管；负责根据每个村庄的山水格局和自然脉络，顺应村庄地形地貌、河湖水系等自然环境，确定能够延续村庄传统街巷肌理和建筑布局的农村住房建筑风貌定位，通过专业设计或引导村民使用住建部门推荐的建房设计图集进行建设，确保新建住宅建筑风格、色彩、选材能够突出地方特色；落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求；负责对辖区宅基地用地的执法监管工作，建立农村宅基地动态巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地使用的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象；做好宅基地纠纷的调处和安全隐患排查整治工作。

县农业农村局、自然资源局要建立部门协调机制，加强与财政、住建、交通、林业、供电等部门配合，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地管理各项工作。

二、加强村庄规划和镇国土空间规划编制用途管控

（一）严格实施村庄规划。各镇人民政府要牢固树立“规划即法”意识，宅基地的选址及规模应符合经依法批准的村庄规划，未经法定程序不得擅自修改村庄规划。要依法加强村庄规划编制审批管理，编制和修改规划要强化村民主体和村民委员会主导作用，动员、组织和引导村民积极参与村庄规划的编制工作，协商确定规划内容。村庄规划批准实施之前，在与生态保护红线及现行的乡级土地利用总体规划不冲突的情况下，宅基地规划管理可参考现行乡镇土地利用规划、乡镇主体规划、美丽乡村规划等规划，实行一事一议制度，确保与即将编制的“多规合一”实用性村庄规划做好衔接。

（二）强化土地用途管控。农村村民建设住宅要与美丽乡村建设、旧村改造、土地整治相结合，优先利用村内空闲宅基地、空闲建设用地和未利用地。要严格控制新增宅基地占用农用地特别是耕地，严禁占用永久基本农田，涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用手续，其中占用耕地的，须由县人民政府纳入耕地占补平衡后方可实施。各镇人民政府每季度前5个工作日内将本辖区上季度农村宅基地审批情况，汇总上报县农业农村局和自然资源局。各镇人民政府应当将农村宅基地建设用地纳入年度用地计划，统筹安排农村宅基地建设。

（三）严格实施建设管控。坚持先规划、后建设，不规划、不建设的原则，严禁在村庄规划红线外进行建设。县自然资源局要制定宅基地年度计划用地指标,指导各镇人民政府加大村庄规划管控力度；镇政府负责办理《乡村规划许可证》。

（四）加强村民自建房标准管控。要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。

三、明确农村宅基地申请管理和工作程序

（一）农村宅基地管理工作要求

1．各镇人民政府要严格按照规定和要求，公开明确农村宅基地申请条件、用地面积标准和申请程序，严格农村宅基地审批。

2．各镇人民政府按照属地管理原则，负责本行政区域内的农村宅基地审批，同时核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。

3．及时申报办理宅基地农用地转用审批手续。农村村民宅基地涉及办理农用地转用手续的，各镇人民政府可根据县下达本辖区新增建设用地计划和农村村民住宅建设的实际需要提出农用地转用申请。符合农用地转用条件的由县自然资源局汇总上报，县自然资源局按《土地管理法》有关规定，及时拟订农用地转用方案，一次性或分批次向省或市申请办理农用地转用审批手续，报经有关部门依法批准。

（二）农村宅基地申请条件

农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：

1．农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；

2．因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

3．符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的。

4．原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；

5．县级以上人民政府规定的其他条件。

申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

1．宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

2．占用永久基本农田的；

3．将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的；

4．申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

5．在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的；

6．不具有村集体经济组织成员身份资格的；

7．不符合相关法律法规和政策规定的。

（三）农村宅基地用地面积标准

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据我县山区村庄人均耕地面积和省相关要求，我县每户宅基地面积不得超过167平方米，新审批及在原址上进行改建、扩建、翻建的宅基地面积不得超过规定的标准。

农村村民应当严格按照批准面积建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。超过规定的标准，多占的宅基地以非法占用土地论处。

（四）农村宅基地申请程序

1．申请。符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请，填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》。

2．公示。村民小组收到申请后，应当在10个工作日内提交村民小组会议讨论，讨论通过后，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查并将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建房层高和面积）等情况在本小组范围内公示。公示时间不得少于7个工作日。公示有异议的，由村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案和建房（规划许可）方案再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查。

3．审查。村级组织审查申请资料是否真实有效。将村民申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）、建房标准和相邻权利人意见等提交村民会议或者村民代表会议讨论，讨论通过的，将申请人申请理由、拟用地位置和面积、建房标准及讨论结果进行公示，公示时间不得少于7个工作日，公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，与相关材料一并报镇政府，未通过的，由会议召集人告知申请未通过原因。

（五）农村宅基地申报材料

村级组织应当向镇人民政府报送以下申报材料：

1．《农村宅基地和村民自建住房申请表》；

2．《农村宅基地使用承诺书》；

3．家庭户口薄复印件和户主及申请人身份证复印件；

4．拟用地建房相邻权利人意见书。

四、严格农村宅基地审批

（一）明确农村宅基地审批流程

1．部门联审。镇人民政府明确的机构受理农村村民宅基地和村民自建住房申请后，应当在10个工作日内，组织农业服务中心、国土规划建设所等相关部门完成联合审核工作。镇农业服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和村民自建住房申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。国土规划建设所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求，是否取得用地计划。涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续。涉及林业、水利、电力、交通等管理的，所在镇人民政府要及时征求意见。

2．镇审批。镇人民政府根据各部门联审结果，对农村村民宅基地申请进行审批。经审核认为宅基地申请和用地审批符合条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，在5个工作日内予以批准，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并同步将审批情况书面报县农业农村局、自然资源局等部门备案。

经联审不符合宅基地和用地审批申请条件的，镇人民政府应当在3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应当在3个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。

村民申请在符合村庄规划的现有宅基地上改建、扩建、翻建住宅的，在不突破规定宅基地面积、符合农房规划设计要求、不涉及切坡建房的情况下确需改建、扩建、翻建的，要按照新建住房程序进行审批和监管，坚决杜绝“未批先建”、“未批改建”现象。

已经办理宅基地审批手续的农户，自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的（特殊情况除外），报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权。

为镇、村公共设施和公益事业建设需要而收回集体土地使用权的，农村集体经济组织应当向县人民政府土地行政主管部门提出申请，报县人民政府批准后，收回集体土地使用权，并根据土地使用权人的损失情况给予补偿。

（二）严格落实“三到场”要求

一到场。各镇人民政府在收到农户宅基地和村民自建住房申请后，要组织农业服务中心、国土规划建设所等部门联合进行实地审查，并分别在《农村宅基地和村民自建住房审批表》（附件4）上签署部门意见。

二到场。经镇人民政府批准用地建房的农户,开工前农业服务中心、国土规划建设所到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，并填写《宅基地放线卡》（附件7）。

三到场。农户建房完工后，农业服务中心、国土规划建设所进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否拆除旧房并退还原有宅基地，并出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》（附件8）。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（三）申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：

1．不动产登记申请书；

2．申请人身份证明；

3．不动产权属证书或土地权属来源材料；

4．房屋符合规划或建设的相关材料；

5．不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

（四）严格落实“八不准”要求

1．不准占用永久基本农田建房；

2．不准强占多占耕地建房；

3．不准买卖、流转耕地违法建房；

4．不准在承包耕地上违法建房；

5．不准巧立名目违法占用耕地建房；

6．不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；

7．不准非法出售占用耕地建的房屋；

8．不准违法审批占用耕地建房。

五、强化农村宅基地审批服务与使用管理

（一）优化农村宅基地审批服务。各镇人民政府要将审批服务整合至镇便民服务中心综合窗口统一受理申请，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作，并制定农村宅基地审批办事指南，指导农村村民按规定申报办理农村宅基地用地审批手续。各镇人民政府要建立农村宅基地审查报批一站式服务制度和农业服务中心、国土规划建设所等部门联合审查审核机制，公布办理流程和要件，明确农业服务中心、国土规划建设所等有关部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限，实现农村宅基地申请报批同一个窗口进、同一个窗口出，提升为民服务质量。受理农户宅基地和村民自建住房申请后，各镇人民政府要及时组织农业服务中心、国土规划建设所等部门工作人员一起现场勘查，填写《农村宅基地和村民自建住房审批表》。镇人民政府和村级组织要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关审批资料要规范存档，并建立专业库房进行保管。

（二）积极主动公开农村宅基地审批信息。各镇人民政府要按照信息公开规定，组织建立农村宅基地审批信息镇、村两级信息公开制度，主动将农村宅基地用地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公开。经依法批准的农村宅基地，镇人民政府和村级组织应当及时公开审批结果，特别是《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

（三）加强农村宅基地审批后监管。农户经批准用地建房后，镇人民政府要组织农业服务中心、国土规划建设所等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，做好现场工作记录，指导农户按照批准面积和要求使用土地；农户建房过程中，要组织农业服务中心、国土规划建设所等部门联合村级组织进行过程监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，发现问题及时制止，责成整改；农户建房结束后，要组织农业服务中心、国土规划建设所等部门对照审批内容进行实地验收及权籍调查，并出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》和《不动产权籍调查表》，经批准用地建房的农户，要严格按照《农村宅基地使用承诺书》完成建房；应拆旧的，按照承诺的时间拆除旧房，并无偿退出原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用。通过验收的农户，及时向不动产登记机构申请办理农村房地一体不动产登记。

（四）严格农村宅基地执法监察。镇人民政府综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到规范公正文明执法。县农业农村局综合执法大队、县自然资源局加强对镇执法指导和监督。镇人民政府综合行政执法机构按照网格化管理要求开展巡查，对宅基地违法违规行为做到早发现、早制止；村级组织要设立宅基地协管员制度，指定1名村级组织负责人兼任宅基地协管员，负责开展宅基地日常监管，对违规行为做到早发现、早报告。镇人民政府、县农业农村局、县自然资源局应当向社会公开举报、投诉电话和信箱，受理群众举报和投诉，根据职能权限依规做好宅基地纠纷的处理工作。各镇人民政府要整合信访、司法、农业服务中心、国土规划建设所、村镇建设中心等部门，做好宅基地纠纷的调处和安全隐患排查工作，从维护农村社会大局稳定的高度高效处置。要结合实际制定针对违法用地建房的发现、报告、处置措施和奖惩办法，压实村级组织第一责任人的属地管理责任，第一时间掌握违法用地建房线索和信息，努力把违法用地建房问题消除在萌芽状态。县农业农村局要建立宅基地纠纷的转办、调处通报机制，督导高效处置，提高群众满意度。

探索将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。

六、加强建房管理

（一）村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。

村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。

（二）村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励乡镇聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。

（三）住房城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度。县级住房城乡建设部门要会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。

参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

（四）在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。

（五）同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

（六）乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

1．要求被检查的建设主体提供有关资料；

2．进入施工现场进行检查；

3．发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。

（七）乡镇政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

七、妥善处理农村宅基地管理中的信访纠纷问题

宅基地职能移交前，因办理《乡村建设规划许可证》或办理不动产登记过程中引发的信访、诉讼问题，由县自然资源局牵头，相关镇人民政府配合进行处理；职能移交后，对因农户是否具备用地条件，用地申请是否进行村组公示等引发的信访问题，由县农业农村局牵头，相关镇人民政府妥善处理；对因宅基地审批、用地批放及执法监管过程中引发的信访问题，由镇人民政府为主进行处理；对因建房不符合建筑风貌，或因农户与施工队建设质量和安全引发的信访问题，由镇人民政府为主、县住房和城乡建设局配合进行处理。

在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各镇要积极探索建立退出宅基地激励机制，鼓励村民自愿退出宅基地，支持腾退的宅基地建设用地指标在满足村庄建设的前提下调剂使用。

八、建立分级责任机制、严肃工作纪律

（一）建立上下联动分级责任机制。农村宅基地管理工作的重心在基层，建立“省市指导、县级主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理和村民自建房管理机制。各镇人民政府、村级组织依法履行职责，要落实巡查、报告和监管责任，坚决遏制新增违占和违建行为。镇人民政府要健全工作机构，建立部门联合监管机制，全面落实“三到场”要求，切实承担起农村宅基地审批和管理职责，确保事有人干、责有人负。各镇人民政府要开展土地国情和法律法规以及相关政策宣传活动，提高干部群众依法用地、节约集约用地和保护耕地的意识和自觉性。村级组织要依法依规制定符合本地实际的村规民约，完善宅基地民主管理程序，健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

（二）严肃工作纪律。宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，宅基地管理事关广大农民的切身利益，事关乡村治理的质量水平，事关乡村振兴战略顺利实施。各镇要提高政治站位，把农村宅基地管理纳入乡村振兴战略考核，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依纪依法严肃追责。

本办法自下发之日起试行。

附件1农村宅基地用地建房申请审批流程图.doc

附件2农村宅基地和村民自建住房申请表.doc

附件3农村宅基地使用承诺书.doc

附件4农村宅基地和村民自建住房审批表.doc

附件5乡村建设规划许可证.doc

附件6农村宅基地批准书.doc

附件7宅基地放线卡.doc

附件8农村宅基地和村民自建住房验收意见表.doc

附件9不动产权籍调查表.doc